Każdy inwestor, który podejmuje współpracę z wykonawcą robót budowlanych, oczekuje, że prace zostaną wykonane zgodnie z umową, a efekt będzie trwały i wolny od wad. Aby zabezpieczyć swoje interesy, inwestor może korzystać z dwóch istotnych narzędzi prawnych: gwarancji na roboty budowlane oraz rękojmi na roboty budowlane. Te instytucje prawne różnią się od siebie w kilku kluczowych aspektach, a ich znajomość pozwala na skuteczne dochodzenie roszczeń w przypadku wykrycia wad czy usterek.
Gwarancja na roboty budowlane to dobrowolne zobowiązanie wykonawcy, który zapewnia, że prace zostaną wykonane zgodnie z określonym standardem, a wszelkie wady ujawnione po zakończeniu budowy zostaną nieodpłatnie usunięte. W odróżnieniu od rękojmi, która wynika z przepisów ustawy, gwarancja na roboty budowlane jest umowna – jej zakres, warunki oraz czas trwania zależą od ustaleń między stronami.
W treści gwarancji powinny zostać szczegółowo określone kwestie takie jak:
Przykładem może być art. 353(1) kodeksu cywilnego, który potwierdza, że strony umowy mają prawo kształtować jej treść według własnego uznania, pod warunkiem że nie narusza to prawa ani zasad współżycia społecznego.
Rękojmia na roboty budowlane to ustawowe prawo, które chroni inwestora przed wadami fizycznymi obiektu budowlanego. Zgodnie z art. 568 §1 kodeksu cywilnego, okres rękojmi na roboty budowlane wynosi 5 lat od dnia wydania obiektu. Oznacza to, że w tym okresie inwestor może zgłaszać wszelkie wady, które ujawnią się po odbiorze budynku. W ramach rękojmi inwestor ma prawo do:
Ważnym elementem rękojmi jest to, że jej okres nie może być skrócony w przypadku, gdy stroną umowy jest konsument. Przedsiębiorca natomiast traci swoje prawa z rękojmi, jeżeli nie zawiadomi wykonawcy o wadzie niezwłocznie po jej wykryciu.
Minimalny okres gwarancji na roboty budowlane jest elastyczny i zależy od umowy. Najczęściej wynosi on 2 lata, jednak okres rękojmi na roboty budowlane trwa dłużej – przez 5 lat. To oznacza, że nawet po upływie okresu gwarancyjnego inwestor może dochodzić swoich praw z tytułu rękojmi. Co więcej, w przypadku, gdy wada zostanie zatajona przez wykonawcę, okres ten nie ulega skróceniu i inwestor ma prawo do roszczeń nawet po jego upływie.
Każda umowa o roboty budowlane powinna zawierać odpowiednie zapisy dotyczące gwarancji. Poniżej znajduje się wzór gwarancji na roboty budowlane, który można zaadaptować do potrzeb konkretnej inwestycji.
Gwarancja jest jednostronnym zobowiązaniem wykonawcy do nieodpłatnej naprawy wad fizycznych w przedmiocie umowy o roboty budowlane, które ujawnią się w określonym okresie po zakończeniu prac. Posiadając program do obsługi firmy budowlanej możesz przechowywać wszystkie gwarancje i rękojmie w jednym miejscu i pilnować ich terminów.
Pomimo że gwarancja na roboty budowlane oraz rękojmia na roboty budowlane chronią inwestora, różnią się one pod względem podstaw prawnych, zakresu odpowiedzialności i okresu trwania. Poniższa tabela przedstawia najważniejsze różnice:
RĘKOJMIA | GWARANCJA |
Podstawa prawna: ustawa | Podstawa prawna: umowa |
Okres trwania: 5 lat | Okres trwania: najczęściej 2 lata |
Obowiązkowa | Dobrowolna |
Uprawnienia: naprawa, wymiana, odstąpienie, obniżenie ceny | Zakres ustalony w umowie |
Podsumowując, zarówno rękojmia, jak i gwarancja na prace budowlane to kluczowe zabezpieczenia dla inwestora, dające możliwość dochodzenia swoich praw w przypadku wykrycia wad. Warto zadbać o to, by umowy zawierane z wykonawcami precyzowały warunki gwarancji, a inwestorzy byli świadomi swoich uprawnień wynikających z rękojmi.