Dziedziczenie nieruchomości komercyjnej, działki pod inwestycję czy udziału w majątku po zmarłym deweloperze lub przedsiębiorcy budowlanym może uczynić z osoby małoletniej podatnika VAT. To scenariusz, który jeszcze niedawno wydawał się teoretyczny, a dziś ma już swoje potwierdzenie w interpretacjach skarbowych – i konkretne konsekwencje w postaci obowiązku korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur.
Rynek nieruchomości komercyjnych zna sytuacje, w których dziecko dziedziczy po rodzicach lub dziadkach lokal użytkowy wynajmowany firmie, magazyn albo udział w inwestycji budowlanej. Taki majątek nie przestaje generować przychodu tylko dlatego, że jego właściciel nie ma jeszcze pełnej zdolności do czynności prawnych.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację dotyczącą 13-latka, który jest właścicielem mieszkania i czerpie z niego stały dochód z wynajmu. Wątpliwość, z którą zwrócili się opiekunowie dziecka, dotyczyła tego, kto powinien wystawiać faktury – rodzice czy sam nastolatek – oraz jak to się ma do obowiązku korzystania z KSeF.
Skarbówka rozstrzygnęła jednoznacznie: podatnikiem jest sam małoletni, a nie jego rodzice. Uzasadnienie opiera się na tym, że osoba fizyczna ma zdolność prawną od chwili urodzenia, a więc może być właścicielem majątku i osiągać z niego dochody niezależnie od wieku. Ciągłe i zarobkowe wynajmowanie nieruchomości spełnia przesłanki działalności gospodarczej na gruncie ustawy o VAT, co oznacza, że obowiązki dokumentacyjne – w tym wystawianie faktur w KSeF – dotyczą właściciela nieruchomości, a nie osób, które nim formalnie opiekują się na co dzień.
To rozróżnienie jest kluczowe dla zrozumienia całej sytuacji. Zdolność prawną – czyli możliwość bycia podmiotem praw i obowiązków, w tym właścicielem majątku – każdy człowiek ma od urodzenia. Zdolność do czynności prawnych – czyli możliwość samodzielnego dokonywania czynności takich jak zawieranie umów – nabywa się stopniowo. Dzieci do 13. roku życia nie mają jej wcale, w ich imieniu działają rodzice lub opiekunowie. Między 13. a 18. rokiem życia zdolność ta jest ograniczona.
W praktyce oznacza to, że małoletni może być właścicielem odziedziczonego lokalu czy magazynu i formalnie być podatnikiem VAT z tego tytułu, ale sam nie zawrze umowy najmu ani nie zaloguje się samodzielnie do systemu skarbowego – te czynności musi wykonać w jego imieniu przedstawiciel ustawowy.
System nie przewiduje wyjątku ze względu na wiek podatnika. Obowiązek wystawiania faktur ustrukturyzowanych dotyczy każdego podatnika VAT prowadzącego działalność uznaną za gospodarczą w rozumieniu ustawy – zarówno czynnego, jak i zwolnionego – niezależnie od tego, czy jest to dorosły przedsiębiorca, czy kilkunastoletni właściciel odziedziczonej nieruchomości.
Skoro małoletni nie ma pełnej zdolności do czynności prawnych, w jego imieniu w systemie działają rodzice lub opiekunowie prawni jako przedstawiciele ustawowi. To oni logują się do KSeF, przygotowują dane faktury i wysyłają dokument do systemu – ale faktura formalnie wystawiana jest na dane małoletniego, z wykorzystaniem jego indywidualnego numeru NIP.
Dostęp do systemu w imieniu małoletniego podatnika wymaga dopełnienia formalności analogicznych do tych, które znają firmy nadające uprawnienia swoim pracownikom. Kluczowym dokumentem jest zawiadomienie ZAW-FA, składane do urzędu skarbowego – od 1 stycznia 2026 roku wyłącznie elektronicznie, na przykład przez e-Urząd Skarbowy lub e-doręczenia (nie przez ePUAP). Zawiadomienie to pozwala wskazać osobę fizyczną – w tym przypadku rodzica lub opiekuna – która będzie uwierzytelniać się w systemie i wykonywać czynności w imieniu podatnika. Rodzic loguje się do KSeF własnym profilem zaufanym, podpisem kwalifikowanym lub certyfikatem KSeF, ale działa w kontekście danych podatkowych dziecka.
Warto podkreślić, że interpretacja KIS rozstrzygnęła kwestię tego, kto jest podatnikiem, ale nie odniosła się szczegółowo do wszystkich aspektów technicznych – w tym pełnego trybu upoważniania rodzica czy biura rachunkowego do bieżącej obsługi dokumentów. To obszar, w którym praktyka i kolejne interpretacje będą się jeszcze precyzować.
Wyobraźmy sobie sytuację, w której dziecko dziedziczy po zmarłym rodzicu lokal użytkowy wynajmowany firmie budowlanej na biuro sprzedaży lub magazyn narzędzi. Czynsz wpływa co miesiąc, a najemca – jako czynny podatnik VAT prowadzący działalność gospodarczą – oczekuje prawidłowo wystawionej faktury do rozliczenia kosztów.
Jeśli wartość najmu przekracza próg pozwalający na korzystanie z okresu przejściowego wyłączającego z obowiązku KSeF, dokumentowanie czynszu musi odbywać się w pełni cyfrowo. Rodzic lub opiekun prawny, działając na podstawie ZAW-FA, loguje się do systemu i wystawia fakturę na dane małoletniego – z jego NIP-em, prawidłową stawką VAT i wszystkimi elementami wymaganymi dla faktury ustrukturyzowanej. Firma budowlana wynajmująca lokal odbiera taką fakturę z KSeF na dokładnie tych samych zasadach, na jakich odbiera faktury od dowolnego innego wynajmującego – system nie rozróżnia wieku wystawcy.
Co istotne, obowiązek korzystania z KSeF dotyczy przede wszystkim wynajmu na rzecz firm i innych podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Jeśli małoletni wynajmuje lokal mieszkalny osobie prywatnej na cele mieszkaniowe, sytuacja wygląda inaczej – taki najem co do zasady nie generuje obowiązku fakturowania w systemie. Rozróżnienie to ma znaczenie praktyczne dla rodzin zarządzających odziedziczonym majątkiem, w którym część nieruchomości wynajmowana jest firmom, a część osobom prywatnym.
Skomplikowane procedury prawne związane z dziedziczeniem majątku przez małoletnich nie muszą oznaczać trudnego czy chaotycznego fakturowania. Kluczem jest zrozumienie, że obowiązek dotyczy podatnika – czyli dziecka jako właściciela majątku – natomiast czynności techniczne w systemie wykonuje w jego imieniu rodzic lub opiekun prawny na podstawie prawidłowo złożonego zawiadomienia ZAW-FA. Firmy budowlane i deweloperskie wynajmujące lokale czy magazyny od małoletnich właścicieli powinny mieć świadomość tej specyfiki przy weryfikacji kontrahentów i odbiorze faktur z KSeF. Wykorzystaj prosty w obsłudze program KSeF dla budownictwa i nieruchomości, aby łatwo zarządzać uprawnieniami w systemie i nadzorować rozliczenia najmu niezależnie od tego, kto formalnie jest właścicielem wynajmowanej nieruchomości.
