Umowa o roboty budowlane jest podstawowym dokumentem regulującym współpracę między inwestorem a wykonawcą. Opiera się na szczegółowych przepisach Kodeksu cywilnego i musi zawierać kluczowe elementy, takie jak przedmiot umowy, wynagrodzenie oraz zobowiązania obu stron. W niniejszym artykule przedstawimy główne zasady oraz wzór dla prostej umowy o roboty budowlane.

Umowa o roboty budowlane - co to?

Zgodnie z art. 647 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 2022, poz. 1360), umowa o roboty budowlane to kontrakt, na podstawie którego wykonawca zobowiązuje się do wykonania obiektu budowlanego zgodnie z projektem oraz zasadami wiedzy technicznej, a inwestor do przekazania terenu budowy, dostarczenia projektu oraz zapłaty wynagrodzenia. Umowa tego typu nie ogranicza się tylko do prac związanych z samym budynkiem, ale obejmuje również remonty oraz modernizacje.

Warto zauważyć, że umowa o roboty budowlane nie jest tożsama z umową o wykonanie projektu budynku. Tego typu kontrakt jest najczęściej zawierany z projektantem na wcześniejszym etapie realizacji inwestycji.

Krótka umowa o roboty budowlane - co powinna zawierać?

Niezależnie od tego, czy sporządzamy krótką umowę o roboty budowlane, czy bardziej szczegółową, zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego, umowa powinna zawierać następujące elementy:

• zobowiązanie wykonawcy do oddania obiektu zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej,
• zobowiązanie inwestora do przygotowania terenu budowy oraz dostarczenia projektu,
• obowiązek inwestora do zapłaty umówionego wynagrodzenia,
• określenie zakresu robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców (art. 647(1) Kodeksu cywilnego).

Sporządzając umowę na wykonanie prac budowlanych, warto również uwzględnić szczegółowe warunki dotyczące harmonogramu prac oraz odpowiedzialności stron za ewentualne opóźnienia lub błędy w realizacji projektu.

Prosta umowa o roboty budowlane - wzór i na co warto zwrócić uwagę

Przygotowując umowę o roboty budowlane, należy pamiętać o kilku kluczowych aspektach, które zapewnią przejrzystość współpracy:

• Określenie stron umowy – inwestor i wykonawca mogą być zarówno osobami fizycznymi, jak i prawnymi. Ważne jest, aby w umowie wyraźnie zdefiniować odpowiedzialności obu stron.
• Przedmiot umowy – należy dokładnie określić, jaki obiekt ma być wybudowany lub jakie prace mają zostać wykonane. Umowa powinna zawierać również szczegółową dokumentację projektową.
• Prawa i obowiązki stron – zarówno inwestor, jak i wykonawca mają określone obowiązki wynikające z Kodeksu cywilnego. Do obowiązków inwestora należy m.in. dostarczenie projektu oraz zapłata wynagrodzenia, a do obowiązków wykonawcy – zabezpieczenie terenu budowy i wykonanie robót zgodnie z projektem.

Wszystkie te elementy są niezbędne, aby umowa na roboty budowlane była ważna i zapewniała ochronę prawną obu stronom.

Wynagrodzenie i odpowiedzialność stron

Jednym z kluczowych elementów każdej umowy na prace budowlane jest kwestia wynagrodzenia. Zgodnie z art. 649(4) Kodeksu cywilnego, inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia, nawet jeśli wykonawca napotkał trudności z przyczyn niezależnych od siebie. Wynagrodzenie może być ustalone na dwa sposoby:

• Ryczałt – z góry określona kwota za całość prac,
• Kosztorys – wysokość wynagrodzenia ustalana po zakończeniu robót, na podstawie kosztorysu.

W przypadku, gdy inwestor nie dotrzyma warunków umowy, wykonawca ma prawo żądać rekompensaty za poniesione koszty. Art. 649(1) Kodeksu cywilnego umożliwia wykonawcy żądanie gwarancji zapłaty, co zabezpiecza go przed ewentualnymi problemami z uzyskaniem wynagrodzenia.

Rozwiązanie umowy o roboty budowlane – porównanie sytuacji inwestora i wykonawcy

Rozwiązanie umowy o roboty budowlane może nastąpić zarówno z inicjatywy inwestora, jak i wykonawcy, a każda z tych sytuacji wiąże się z innymi prawami i obowiązkami. W poniższej tabeli porównujemy obie strony oraz konsekwencje wynikające z wypowiedzenia umowy.

Po wypowiedzeniu umowy każda ze stron ma swoje prawa, które wynikają z przepisów Kodeksu cywilnego. Niezależnie od tego, kto inicjuje rozwiązanie umowy, obie strony są zobowiązane do przeprowadzenia odpowiednich rozliczeń oraz dostarczenia dokumentacji, aby uniknąć ewentualnych sporów prawnych.