W dniu 1 lipca 2022 r. weszła w życie nowa ustawa deweloperska, czyli ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawa ta zastąpiła dotychczas obowiązujące przepisy z 16 września 2011 r., wprowadzając liczne zmiany mające na celu zwiększenie ochrony nabywców oraz nałożenie nowych obowiązków na deweloperów. W niniejszym artykule przybliżymy najważniejsze aspekty tych zmian i obowiązków wynikających z nowej regulacji.

Zmiany w ustawie deweloperskiej

Nowa ustawa deweloperska z 2021 roku, której pełna nazwa to "Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym" (Dz.U. 2021 poz. 1177), wprowadziła szereg istotnych zmian w celu zapewnienia większej ochrony nabywców na rynku pierwotnym. Główne założenia tej ustawy obejmują:

• wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który zabezpiecza wpłaty nabywców na wypadek upadłości dewelopera lub problemów z realizacją inwestycji,
• zaostrzenie wymogów dotyczących umów rezerwacyjnych, które teraz muszą spełniać konkretne warunki, a nabywcy mają możliwość odstąpienia od nich bez negatywnych konsekwencji w określonych sytuacjach,
• wprowadzenie szczegółowych regulacji dotyczących prospektów informacyjnych, które muszą być rzetelne i zawierać wszystkie istotne informacje o inwestycji.

Nowa ustawa, oprócz ochrony nabywców, ma na celu także zwiększenie przejrzystości transakcji na rynku nieruchomości oraz lepsze uregulowanie relacji pomiędzy nabywcami a deweloperami.

Obowiązki dewelopera w nowej ustawie

Nowa ustawa o deweloperach nakłada na deweloperów szereg nowych obowiązków, których celem jest zapewnienie większej ochrony interesów nabywców. Wśród najważniejszych obowiązków dewelopera można wymienić:

• sporządzenie i udostępnienie szczegółowego prospektu informacyjnego, zawierającego wszystkie istotne dane dotyczące przedsięwzięcia deweloperskiego oraz jego poszczególnych etapów (art. 21 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej),
• zawarcie umowy otwartego lub zamkniętego rachunku powierniczego, na którym będą deponowane środki nabywców przeznaczone na finansowanie inwestycji (art. 7 ust. 1),
• umożliwienie nabywcom odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku stwierdzenia wad lokalu lub niezgodności inwestycji z prospektem informacyjnym (art. 25).

Deweloperzy są również zobowiązani do regularnego aktualizowania prospektu informacyjnego i dostarczania go na żądanie nabywcom. Wszelkie zmiany muszą być wprowadzone w formie aneksu, co pozwala nabywcom na bieżąco śledzić postęp prac oraz stan formalny inwestycji.

Ustawa o deweloperach - nowe zasady dotyczące rachunków powierniczych

Jednym z kluczowych elementów ustawy deweloperskiej jest zaostrzenie przepisów dotyczących rachunków powierniczych, które są obowiązkowe dla każdej inwestycji deweloperskiej. Deweloperzy mają obowiązek prowadzić jeden z dwóch typów rachunków powierniczych:

• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, który pozwala deweloperowi na korzystanie ze środków w trakcie trwania inwestycji, pod warunkiem, że spełnia określone kryteria,
• zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, z którego środki mogą być wypłacane dopiero po zakończeniu inwestycji i przeniesieniu własności na nabywcę.

Nowa ustawa wprowadziła również surowe przepisy dotyczące ochrony środków zgromadzonych na rachunkach powierniczych. Deweloperzy muszą przestrzegać ściśle określonych zasad, a brak zgodności z tymi przepisami może skutkować nałożeniem grzywien lub nawet karą pozbawienia wolności (art. 58 ustawy). W przypadku nieprawidłowości związanych z rachunkami powierniczymi, nabywcy mają prawo do odstąpienia od umowy i żądania zwrotu wpłaconych środków.

Umowa deweloperska - ustawa i wprowadzone obowiązki informacyjne

Oprócz obowiązków związanych z rachunkami powierniczymi, obowiązki dewelopera w nowej ustawie obejmują także szereg zobowiązań informacyjnych. Zgodnie z art. 24 ustawy, deweloper jest zobowiązany do dostarczenia nabywcom pełnej dokumentacji inwestycji, w tym:

• aktualnej księgi wieczystej nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja,
• pozwolenia na budowę,
• harmonogramu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, zawierającego etapy inwestycji oraz szacunkowy podział kosztów.

Deweloperzy są również zobowiązani do przedstawienia sprawozdań finansowych za ostatnie dwa lata działalności oraz umożliwienia nabywcom zapoznania się z dokumentami inwestycji w siedzibie dewelopera. Przestrzeganie tych obowiązków ma na celu zwiększenie przejrzystości oraz pewności prawnej dla nabywców.